1. Wat staat er in een standaard huurovereenkomst?

- Wie de huurder is en wie de verhuurder;
- De huurkosten (uitgesplitst in kale huur en servicekosten) en de hoogte van de borgsom;
- Het adres en een omschrijving van het gehuurde (hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin, en dergelijke) en waartoe het gehuurde bestemd is: hier als woning bestemd tot hoofdwoonverblijf;
- Datum van ingang van de huurovereenkomst;
- Tijdstip en wijze waarop de huurder moet betalen;
- De datum waarop jaarlijks de huur zal worden verhoogd;
- De afspraken over de onderhoudsverplichting  van huurder en verhuurder op grond van de wet;
- De huisregels;
- Handtekening van de huurder en verhuurder.

2. Wat zijn mijn plichten als huurder?

De huurder is verplicht om tijdig de huur te betalen, en om de gehuurde woonruimte ook daadwerkelijk als woonruimte te gebruiken (en dus bijvoorbeeld niet als bedrijfsruimte). Verder mag de huurder geen overlast veroorzaken voor omwonenden. Kleine herstellingen (zoals bijvoorbeeld leertjes van kranen vervangen of sloten van deuren repareren maar ook het schoonhouden van de gehuurde kamer) zijn voor de rekening van de huurder. De precieze afspraken over plichten van de huurder zijn vastgelegd in de huurovereenkomst. Deze mogen niet ten nadele van de huurder afwijken van de vastgestelde regels. Naast overeengekomen plichten bestaat er vaak een aantal aandachtspunten voor de huurder.

3. Wat zijn de plichten van de  verhuurder?

De verhuurder is verplicht om de woonruimte in goede staat van onderhoud aan de huurder aan te bieden, en om noodzakelijke reparaties te verrichten. Verder moet de verhuurder de privacy van de huurder respecteren (hij/zij mag dus de woonruimte niet zelf gebruiken of betreden zonder toestemming van de huurder). De huurder mag dan ook de gehuurde woonruimte afsluiten.

4. Hoe kan de huurder de huur opzeggen?

De huurder moet zich houden aan de opzegtermijn. Die is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. De huurder moet de huur schriftelijk en per aangetekende brief opzeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas beëindigen als die periode is verstreken (tenzij de verhuurder instemt met een voortijdige beëindiging).

5. Mag je als huurder de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren?

Een huurder van woonruimte mag niet zijn woonruimte geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven. Een uitzondering vormt het verhuren van een gedeelte van de zelfstandige woning, bijvoorbeeld een kamer, maar alleen als de huurder zelf in de woning woont. Dit mag tenzij het in het huurcontract is uitgesloten. In het huurcontract kan vastgelegd zijn dat onderhuur mogelijk is na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Zolang deze toestemming niet is gegeven mag de huurder niets onderverhuren.

6. Waaruit bestaan servicekosten?

Dit zijn kosten voor bijvoorbeeld levering van gas, elektriciteit, meubilering, stoffering en diensten zoals schoonmaak. Diensten en leveringen worden vastgelegd in de huurovereenkomst. Over elk kalenderjaar moet de verhuurder een overzicht geven van de servicekosten die in dat jaar zijn gemaakt, met daarbij een verrekening van betaalde voorschotten. Als bijvoorbeeld het energiebedrijf een andere periode aanhoudt om te verrekenen met de verhuurder dan mag de verhuurder de kosten van het verbruik van de huurder in dat overzicht betrekken als die periode in dat kalenderjaar eindigt.

7. Waar kan ik terecht als ik een geschil heb met mijn verhuurder?

Bij onenigheid tussen huurder en verhuurder over hoogte van de huurprijs, servicekosten of ernstige onderhoudsklachten kun je je voor een uitspraak wenden tot de Huurcommissie. Voor (bijna) alle procedures bij de Huurcommissie moet de verzoeker een voorschot op de leges van 11 euro betalen.
Het Huurteam van de Groninger Studentenbond kan op verzoek bij je langskomen om je kamer op te meten, je advies te geven over procedures, en je geschil verdedigen bij de Huurcommissie. Hier zijn geen kosten aan verbonden.

8. Waar moet ik bij het huren van een kamer op letten?

- Je kunt binnen de eerste zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen aan de maximale huurprijsgrens. Daarbij houdt de Huurcommissie ook rekening met de aanwezigheid van gebreken (zie nr. 9).
- Als je klachten hebt over onderhoud of reparaties aan de woning, stel de verhuurder dan schriftelijk op de hoogte van zijn verplichtingen om de woning in goede staat van onderhoud op te leveren en houden. Bovendien moet hij gebreken opheffen die voor zijn rekening zijn.
- In een huurovereenkomst kunt u met de verhuurder een coöptatierecht afspreken. Dit betekent dat u bij vertrek uit de woning het recht heeft om een volgende huurder voor te dragen. De verhuurder mag, als hij daar goede argumenten voor heeft, de voorgedragen huurder afwijzen.
- U bent aansprakelijk voor degenen die bij u op bezoek komen. Als u voor langere tijd iemand bij u op de kamer wilt laten wonen, is het verstandig om dit van tevoren met de verhuurder te bespreken.
- Controleer het servicekostenoverzicht op dubbele posten en vergelijk het met de huurovereenkomst. U hoeft een eventuele verhoging van het voorschotbedrag pas te betalen als u het jaarlijkse servicekostenoverzicht heeft gekregen en dat aanleiding geeft tot verhoging.
- Een te hoog voorschotbedrag kun je, door de Huurcommissie om een uitspraak te vragen, laten verlagen.

9. Hoe kan ik de huurprijs van mijn kamer berekenen?

De prijs van een kamer bestaat meestal uit twee gedeelten: de ‘kale’ huur en de servicekosten. De kale huur is het geld dat je betaalt voor het gebruik van de ruimte die je huurt en de voorzieningen in de kamer en overige voorzieningen in de woning waarvan je gebruik maakt. Voor deze berekening is een puntensysteem bedacht. Hoe meer punten de kamer krijgt, hoe hoger de huurprijs is. Aan de hand van een formulier kun je zelf berekenen hoeveel punten je kamer waard is. Dit formulier kun je vinden op www.vrom.nl onder het kopje brochures / publicaties.

10. Wat is all-inhuur?

Bij een all-inhuur is geen splitsing gemaakt tussen de ‘kale’ huur en de servicekosten. Huurder en verhuurder doen er goed aan een all-inhuur te splitsen, omdat er geen regels zijn die in een wijziging van een all-inhuur kunnen resulteren. Als ze het daarover niet eens worden, kan de huurder de Huurcommissie vragen aan te geven wat de huurprijs is en welk bedrag geldt als voorschot op de servicekosten. Volgens de wet zal de Huurcommissie 55% van de maximale huurprijsgrens als huurprijs aangeven. De servicekosten worden op 25% hiervan gesteld. Ook de verhuurder kan om een uitsplitsing door de Huurcommissie vragen, doch alleen als de all-inhuur lager dan 55% van de maximale huurprijsgrens van de kamer is. Deze procedure kost 11 euro.

11. Kan ik huurtoeslag krijgen voor mijn kamer?

Meestal niet. Alleen bewoners van een zelfstandige woonruimte kunnen in principe huurtoeslag krijgen. En bij zelfstandige woonruimte hoort een eigen ingang, badkamer, toilet en keuken. Alleen als het gaat om al aangewezen wooneenheden, begeleid wonen of groepswonen door ouderen kan huurtoeslag worden aangevraagd. Meer informatie over huurtoeslag is te vinden op de site van de Belastingdienst (http://www.toeslagen.nl).

11. Wat zijn hospitakamers?

Dat zijn kamers in een woning die worden verhuurd door iemand die in dezelfde woning woont. Dat kan de eigenaar/bewoner zijn of de huurder. Is de hospita huurder dan is de kamerbewoner onderhuurder.

12. Hoe zit ‘t met de huurbescherming van de huurder?

Voor hospitakamers gelden bijzondere regels. Zo gelden de eerste negen maanden van de huurovereenkomst als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder opgave van reden de huur opzeggen. Wel moet hij een opzegtermijn van minimaal drie maanden aanhouden.

13. Wat doet de Huurcommissie?

De Huurcommissie kan onder meer uitspraak doen over:

- een all-inprijs;
- geschillen over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten of de hoogte van het voorschot van de servicekosten;
- de huurprijs is hoger dan de maximale huurprijsgrens en de huurder wil huurverlaging;
- het huurcontract bestaat nog geen zes maanden en de huurder wil de hoogte van de huurprijs en/of de onderhoudstoestand laten toetsen;
- de huurder dient een bezwaarschrift in bij de verhuurder tegen het (jaarlijkse) voorstel tot huurverhoging. Als huurder en verhuurder er niet uitkomen, dan kan de verhuurder een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen;
- de huurder betaalt de huurverhoging niet en is het ook na de rappelbrief van de verhuurder nog steeds niet eens met de huurverhoging. De huurder kan een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie;
- ernstige onderhoudsgebreken door nalatigheid van de verhuurder.

14. Wat doet de Huurcommissie niet?

Er zijn zaken die wel vallen onder de regels van huur en verhuur van woonruimten, maar waarvoor je niet bij de Huurcommissie terecht kan. Hiervoor kunnen andere instanties worden ingeschakeld.

- Het zoeken naar een nieuwe woning: de gemeente, een woningbouwcorporatie of makelaar;
- Het opzeggen van de huur: het juridisch loket http://www.hetjl.nl of sociaal raadslieden ( http://www.sociaalraadslieden.nl );
- Aanvragen van huurtoeslag: zie Belastingdienst/toeslagen (http://www.toeslagen.nl );
- Vragen over burenoverlast: de politie. Burenoverlast kan ook worden gemeld bij de verhuurder;
- Algemene vragen over huurcontracten: het juridisch loket (http://www.hetjl.nl) of een advocaat;
- Het verhelpen van onderhoudsgebreken; de verhuurder, gemeente of het juridisch loket. De Huurcommissie kan de verhuurder niet verplichten tot het verhelpen van onderhoudsgebreken.

Als de huurprijs bij het aangaan van het huurcontract boven een bepaald bedrag ligt, dan is de woonruimte geliberaliseerd en zijn het puntensysteem en de maximale huurprijsgrenzen niet van toepassing. In dit geval kan er geen beroep worden gedaan op de Huurcommissie. Wel kan de huurder de eerste zes maanden nadat een huurovereenkomst is ingegaan de huurprijs laten toetsen. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Voor meer informatie zie het dossier Huurovereenkomst: http://www.vrom.nl/huurovereenkomst. Ook over de procedure bij de huurcommissie is informatie te vinden op www.vrom.nl onder het onderwerp Huurcommissie; Vraag en antwoord.

15. Kan ik bij de Huurcommissie ook terecht voor informatie?

De Huurcommissie doet niet alleen uitspraken in geschillen over de huurprijs, onderhoudsgebreken en servicekosten. Zij geeft ook informatie over de regelgeving bij dit soort geschillen. Naast de internetsite, is informatie ook telefonisch en schriftelijk te verkrijgen. Tevens houden de voorlichters van de Huurcommissie spreekuur in de regio. Op www.vrom.nl staan de contactgegevens van de Huurcommissie vermeld onder het kopje Contact en spreekuren (onderwerp: Huurcommissie)

Voor meer informatie, kun je terecht bij , of bel 050-3187898.